自今年起，深圳将成立专门的机构，用于管理此前12年未曾收缴到位的房屋公用设施专用基金。同时，这项应由开发建设单位交纳的房屋“养老金”总额达近百亿元，其追缴收取工作也将被提上日程。未来收取并规范管理后，深圳已购房的业主有望一户一卡，对自己账户上的这项基金随时查询、监管，并通过业主大会、业委会批准其使用。

　　对于所有关心楼宇未来维修保养的小区业主来说，最新一期政府公报中发布的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》(以下简称《规定》)将房屋“养老金”的问题提上了日程，堪称是今年以来一个大好消息。该《规定》今起颁布实施，市国土资源和房产管理局物业处有关负责人昨日透露，该处现已组织人手准备追缴工作。　　
房屋“养老金”缺失危及社会稳定

　　去年，本报曾用六期整版连续报道，对深圳所有楼宇公用设施专用基金的缺失问题进行了报道，引起了社会的广泛关注。深圳国土部门去年的一项调研也显示，深圳房屋公用设施专用基金的流失和可能流失的情况日趋严重。许多房屋项目开发建设单位都是“打一枪换一个地方”，一旦项目开发销售完毕，这类公司即破产倒闭或“名存实亡”。这种情况尤以罗湖、南山、龙岗、宝安四区为甚。

　　该局在调研报告中还指出，当前，深圳1994年前后开发建设的房屋项目陆续进入大、中修或更新改造阶段，如再不抓紧组织力量收取这项“养老金”，整个局势将很难控制，并将影响深圳经济社会的稳定和发展。　　

　　市民未来可随时查询账户情况

　　为有效解决深圳这一历史遗留问题，去年，深圳市国土部门专门组织人员赴上海、北京、南京等地进行了考察。考察表明，在房屋“养老金”的收取和管理方面，国内部分城市已经先行了一步，例如上海收取的商品房和房改房维修基金数额已累计超过240亿元；北京起步较晚，也已归集了70余亿元。于今天起颁布实施的这个《规定》借鉴的主要是上海做法。

　　《规定》中首先明确了这笔专用基金属业主所有，由深圳市国土资源和房产管理局负责其相关组织实施及监管工作，并提出市、区两级主管部门今后将建立相关管理机构，负责全市专用基金的收取、追缴和使用监管等工作。管理机构将在商业银行设立全市统一的专户，并在各区分设账号。

　　在基金收缴并管理后，管理机构将建立起信息化管理系统，对全市专用基金的收取、存储、使用、增值和查询等环节进行统一管理，“按栋建账，核算到户”。今后市民完全有望像查询社保卡一样随时查询自己的专用基金使用情况和余额，便于市民监督。　　

　　逾期不缴将申请法院强制执行

　　《规定》实施后，基金的“清欠”与收取是最大的难点，因此，《规定》中不但规定了今后专用基金缴纳的标准，还指出要动用法院强制执行、暂停房地产开发资质等手段推动基金的收取。

　　按照规定，在这部《规定》实施后竣工的房地产项目，开发建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定缴清该项目应缴纳的专用基金。未缴清专用基金的，市主管部门可依法暂停该单位房地产开发资质，暂缓办理该项目相关登记手续。

　　而在《规定》实施前尚未缴纳专用基金的房屋项目，由市主管部门统一组织全市专用基金的清缴工作。规划、建设、财政、工商、税务及其他相关部门应当配合。

　　另外，区主管部门应当对本辖区内的房屋项目进行全面清理，对未按规定缴纳专用基金的开发建设单位，应当下达限期缴纳通知；开发建设单位逾期仍不缴纳的，区主管部门可依法申请人民法院强制执行，清缴专用基金本金和滞纳金。情节严重的，区主管部门可提请市主管部门依法暂停有关单位房地产开发资质。

　　缴纳标准

　　《规定》明确，有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拨到市、区主管部门指定的银行专户，标准如下：

　　特区内　对1994年11月1日至1999年6月30日间竣工交付的房屋项目，按建设总投资2%的比例执行；1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资2%的比例执行。

　　特区外　凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设(物业)总投资2%的比例执行。

　　-业主评价

　　拉起高压线一定要通电

　　南天一花园业委会主任范国振：我想，知道这个消息后，广大业主肯定会非常高兴。在《规定》中提出了很多针对开发商清欠、收缴这笔基金的规定，这表明政府下了很大的决心。但光有规定不行，政府拉起来的高压线一定要通电，一定要狠狠整治几个只想赚钱走人，根本不想对小区未来维护负责的开发商，如果还像早年的规定只停留在纸面不执行的话，那肯定不行。

　　把钱追到手有利于稳定

　　景洲大厦业委会主任邹家健：据我所知，去年国家建设部已经就住房“养老金”的问题公布了一个草案，深圳《规定》的出台，走到了国家的前面。一方面我们很高兴，另一方面我们也担心，这笔钱的收取对于新楼盘执行起来会好一点，但对老楼盘的追缴，就要看政府的执政能力了。如果政府在这方面能够拿出强有力的执行措施，真正做到有所作为，把钱追到手，那对于维护小区稳定会起到很大的促进作用。　　

　　房屋养老金使用流程

　　《规定》对房屋“养老金”使用流程进行了明确规范：房屋(物业)保修期内发生的维修更新，其费用由建设单位承担；房屋(物业)保修期满后，由业主大会决定专用基金的使用。房屋(物业)保修期满而业主大会尚未成立的，原则上不得使用专用基金，确需使用应当取得全体业主的书面同意。专用基金只能用于相关物业共用部位、公用设施及设备的大中修、更新、改造项目，不得挪作他用。

　　在使用时，物业管理公司应当根据房屋的实际情况或业主的要求，制订专用基金年度使用计划。由业主委员会提交业主大会审议批准并公示。

　　具体动用时，物业管理公司应就具体项目制定实施方案，向业委会提交申请。业委会审核后签署是否同意的意见。

　　业委会同意动用基金后，物业管理公司应当持专用基金使用申请、及业主大会关于专用基金年度使用计划的书面决议等内容再向区主管部门进行申请，由区主管部门在5个工作日内出具备案文件。

　　随后，物业管理公司持备案文件到管理机构办理有关划款手续。

　　管理机构将在5个工作日内先行拨付80%的项目款项。

　　等到工程项目全部完工后，物业管理公司凭该项目验收合格文件、合法票据、项目施工图纸和施工单位资质材料等，再到管理机构办理剩余款项的划拨手续。

　　已经使用的专用基金由全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊，分别在其个人账户中扣除。

　　业主委员会、业主有权监督工程项目的施工质量及专用基金的使用情况，并按规定参加验收。

　　由于法规不健全、缺乏专门机构以及有效收取手段房屋养老金12年缺失近百亿

　　按照深圳现行物业管理有关法规的规定，房屋维修基金包括房屋本体维修基金和公用设施专用基金两部分，分别用于房屋本体共用设施的维修保养和房屋共用部位和公用设施设备的重大维修改造项目。前者只是房屋维修基金的一小部分，后者则占到了房屋维修基金的大部分，因此后者也被称作房屋的“养老金”。

　　关于房屋公用设施专用基金，1994年开始实施的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定：“开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例，一次性向业主委员会划拨。”这部《条例》的实施细则中还进一步规定，基金由区主管部门设专账代管。但这部《条例》出台12年来，由于法规不健全、缺乏专门工作机构以及有效收取手段等原因，该项基金在深圳基本没有划拨和收取。

　　据市国土房管局根据深圳历年全社会固定资产投资额和《深圳市房地产年鉴》等有关资料进行不完全测算，1995年到2004年，深圳完成房地产开发建设投资总计约为4013亿元，按2%比例计算，应收取的房屋公用设施专用基金约为80余亿元。如再加上2005年及今年的新增房地产开发建设投资，这笔至今未能收缴的基金总额将近百亿元。

　　房屋养老金可增值运作限于购买国债和组合存款，存入银行按活期计息入个人账户

　　房屋“养老金”的管理也是《规定》中的重点内容。按照《规定》专用基金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息分别计入业主个人账户。管理机构可以依法对专用基金进行增值运作，增值方式限于购买国债和组合存款，不得用于其他投资。

　　另外，专用基金应当以一个物业管理区域为核算单位，按栋建账，核算到户。房地产发生转移时，该房地产对应的专用基金余额应随相关房地产一并转移。因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到主管部门办理专用基金个人账户注销手续，并提取其个人账户中的剩余款项。

　　专用基金的使用超过首次筹集金额的70%时，应当续筹专用基金。续筹专用基金的标准应不低于首次筹集的标准。业主大会对专用基金续筹标准作出决定的，在不低于本规定限额的前提下，从其决定。

　　《规定》还明令指出，任何单位和个人不得侵占、挪用专用基金，不得以任何理由和形式，将专用基金用于规定以外的用途。业主委员会、物业管理公司侵占、挪用或将其用于其他用途的，由区主管部门责令限期改正，并通告全体业主；情节严重并造成经济损失的，由责任人负责赔偿，区主管部门应依法予以行政处罚，并应依法追究直接责任人的法律责任。管理机构挪用专用基金或造成专用基金损失的，由市主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。