高房价重压之下居民购房能力萎缩

    申银万国证券研究所提供的一份研究报告表明，从1998年至2005年7年间，中国城市居民居住面积平均增长1.17平米/年/人，增长速度惊人。截至2005年末人均住房建筑面积已经超过26平方米。

    “比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告，从居住面积这个指标看，如果按照官方汇率计算国民收入或者GDP，中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新表示。

    然而，从衡量城市居民负担水平的房价收入比看，我国各大城市已经出现城市居民难以承担房价压力，自住购房动力不足的问题。

    “2006年1季度，上海、北京、南京等12城市的房价收入比均已处于偏高范围”，陈昱新说。而北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》则称，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍，4000元左右的商品房价格意味着在城市居民当中，至少70%没有购买新商品房的能力。

    业内专家分析说，住房消费超前与房价收入比之间出现的鲜明对比表明，城市居民已经为购买住房而超支，但不断飞涨的房价显然已经超过了其中大多数人的承受范围。这意味着，中国的房地产市场将出现重大变化：投资需求将取代自住需求成为房价走向关键因素。开发商们将有可能远离老百姓的住房要求，“专为少数人盖房子”。

　　“追涨”风气弥漫 住宅投资热浪逼人

    在房价逆风飞扬的广州、深圳等地，很多人都把楼市看成可以短期投资的对象，“买涨不买跌”，投资的热浪逼人。春节过后，深圳有近10多个新楼盘推售，都无一例外地脱销，而且房价也大多创下区域新高。“追涨”的风气已经弥漫到整个楼市之中，在深圳的福田、龙岗乃至罗湖，遍搜地铺找盘的置业者络绎不绝。他们的蜂拥入市，反过来又推涨了房价。

    记者曾打电话到深圳关外新开盘的两个楼盘询问，结果发现不到一周时间，房子都近乎售罄。“五一”黄金周将至，广州一些开发商已经在暗地里囤积房源，“抢楼”的味道浓厚。此外，一些境外的游资在人民币升值的预期之下，也大量的涌入楼市。

    一些城市的相关数据表明，住宅的投资需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。2004年底，北京市统计局联合北京市建委在该市15个小区中随机抽取100幢居民住宅楼、对530户购房者进行了问卷调查。调查发现，目前北京的商品住宅投资性购房比例为17%。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。

    2005年初，某全国性大型房地产开发商对其开发的武汉某大型郊区楼盘住户进行详细的访谈式调查，结果显示该楼盘中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。

    2006年初，有关方面透露的深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数为15904套，占新房销售总套数的16.07%。

　　谁来平衡已经倾斜的天平？

    住房原本具有生活必需品和投资产品的双重属性，现在来看，楼市的天平已经开始偏向投资的一边了。

    “房市火爆令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，中国房屋销售面积年均增长25%。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。”陈昱新说。

    深圳市房地产研究中心副主任王锋说，要实现“居者有其屋”的理想，除了依靠市场化手段建设商品房出售外，政府还应该建立良好的福利住房保障制度。不能期望每个人都有钱去购房，政府要为那些买不起房的人建设福利住房。现在的住房制度改革单单强调以市场之手解决住房资源有效分配问题，但在建设福利住房方面却少有作为，推出的经济适用房可以买卖，结果就是老百姓还都得去买房，房价自然就被推得高而又高。

    因此，要改变国内房地产格局，住房制度改革必须两条腿走路。王锋说，一是继续培育健康的房地产市场，使其提供品质可靠、价格合理的商品房；二是让政府承担其应有的义务，建设一大批福利住房，提供给老百姓租赁。在这一点上，香港的经验值得借鉴。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房计划，建设了一批“公屋”，香港房价后来下跌近50%。

    值得期待的是，目前国家有关方面已经注意到住房制度的这一偏颇了。3月29日，建设部通报城镇廉租住房制度建设和实施情况，这将对各地廉租住房建设有一个前所未有的推动，有望提高各地实施廉租住房制度的速度，提升公众对廉租住房制度的认知程度。

    这，让人看到了住房回归其原始意义的希望。