中国房地产如何真正回归正轨?

2014-07-21 08:54:39    《小康·财智》   我要评论0   我要收藏   
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城镇化的发展态势不可逆转,房地产业即使做短期调整,也远未到“拐点”时期。

        最近半年以来,中国房地产市场出现了比较明显的变化,许多地区无论新房还是二手房的成交量都显著下降,房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。有不少观点认为:中国楼市的黄金十年一去不复返,拐点已到。在这种情势下,过去3年来在全国70多个城市实行的房地产限购政策是否应该退出引起了广泛的议论,也有消息说住建部正在考虑允许各地方政府放开其限购政策。

        笔者认为,此时谈论楼市是否拐点还为时尚早,随着中国城市化进程不可逆转的前行,政府首先要做的是解决这些人口进城的住房和就业问题;其次,对于棚户区及旧城,政府应当鼓励广开融资渠道解决资金这块“硬骨头”,让城市中低收入者也能安有所居;除此之外,必须尽快松绑限购政策,建立长期稳定可预期的房地产政策,使房地产真正回归市场良性竞争。

        如果上述三个前提具备,中国房地产真正回归正轨将指日可待。

        “限购”的拐点不是真正拐点

        中国房价十年中九次调控,却越挫越勇。据有关资料显示:从2003年到2013年十年间中国城镇平均房价从2381元上涨到5791元,十年上涨143%,而北京、上海、广州的房价涨幅分别达到365%、500%、261%。而自2010年4月“新国十条”出台后,全国49个地级以上城市实施限购令,很多人希望此举能够真正打压居高不下的房价,可是结果不尽人意,以北京为例,2010年北京新建商品住宅成交均价为20411元/平方米,而2013年则上升为23600元/平方米,住房和土地供应量远远满足不了城市居民的刚性需求。

        然而在部分二三线城市,却出现空城鬼城的现象,这充分暴露了调控存在眉毛胡子一把抓的现象。房产是区域性的,一、二、三线城市不同,同类城市不同的土地供应和需求也不同,必须有分类调控的措施,从而达到抑制不合理投资与投机性需求的目的。

        对于用限购调控房价的策略,笔者认为短期可行,长期而言,将对城镇化和社会经济发展带来不可避免的负面影响。如上所述,在过去几年里房价并没有因限购而回落,即使近期全国房价有回落迹象,也不能乐观地认为中国楼市拐点到来,首先我们要看到房价回落是在限购的基础上,这实际上是政策造成的“假萧条”,限购意味着有能力买房的人不能买,能买的人想投资不敢买,买了房的想换房不能轻易换,在市场没有充分竞争的情况下,如今房地产所表现出来的“萧条”其实只是高房价下的正常回落,这足可说明前几年中国房价没有体现真实的供求关系——在限购基础上房价仍一路狂奔。

        北京等一线城市以户籍为“杀手锏”,将一大批有刚性需求的外来购房者阻挡在门外,这是一刀切的行政举措,政府应采取更多市场化的调控手段。从放开限购的角度看,也要坚持“分城施策”的原则,不搞“一刀切”,不一哄而上。

        一个行业和产业的拐点,只有在充分市场化和充分反映供求关系时,其发展方向发生根本变化才能称之为拐点。中国一线城市的房价在限购的情况下,还大幅上涨且超出人们的预期,正常情况下,上涨过快过高理应调整,况且政府应该利用限购的窗口期,尽快完善政策,增加供应,以求长期稳定地降低过高的房价。现在一线城市苦于城市病,不能科学地规划未来城市的规模,既没有科学规划未来人口相应的房屋供应,又没有评估放弃限购后的市场反应,限购(其实还有打压房产的政策和社会由此对房价的政策预期)仅仅导致短暂的滞销和房价的回调,相反,我们应该为取消限购导致充分市场反应做好准备。限购政策下无法得出房市拐点的结论。

        房地产未来十年还将处于“黄金期”

        现在普遍的观点认为,随着房价的普遍回落,中国的房地产黄金十年已经过去,能否继续成为中国支柱产业尚属疑问。

        而事实上,房地产与城镇化是紧密相关的,房地产大发展的态势没有根本性改变,中国房地产将长期扮演国民经济支柱角色,理由是中国未来必将经历更大规模的城镇化进程,目前官方统计数据显示我国的城镇化率已经达到52%,事实上没有,这52%里面其实只有36%是真正的城镇居民,相当一部分进城农民没有固定居所、没有户口,没有达到真正人的“城镇化”,而发达国家的城镇化率已经达到了80%~90%,中国未来也必须达到这个目标,这意味着未来5年,中国至少要把一亿农民变成城镇居民,这就需要给他们提供体面的住所,给他们的孩子提供公平教育的机会,以及享受城市里有户口的人所享受的方方面面待遇,那么必然会增加对住房、基础设施等相关的需求。

        当然也有观点认为中国的城镇化率无法达到发达国家的规模,理由是很多农民不愿意进城,这些农民认为在城市没有稳定就业的前提下,还不如守着一亩三分田,况且随着公共服务均等化的进程加快,在农村也一样可以享受到城市的“待遇”。

        而据专家的调查和统计,80后几乎没有人愿意回乡务农,这不仅仅是就业问题,还关系到一代人的生活方式和品质的改变,他们中有人宁愿赚了钱再回到农村,但必须要在城市奋斗过,这种所谓的“后城市化”现象发达国家都经历过,但中国大规模的城镇化进程将不可逆转。

        城镇化的趋势没有停止和逆转,特大城市的人口限制难以实施,人口向沿海大城市和特大城市自由流动的规律难以改变,我们应根据城市发展规律有效配置土地、住房、产业和公共服务。

        目前影响农民进城、阻碍城镇化的因素还很多,农民的宅基地不能完全流转,致使他们仅靠劳力而没有资本进城,又比如户籍、教育、住房、医疗等公共服务严重缺乏,导致我国的城市化率实际低于国际整体水平,而我国的城镇化率将在未来十年快速发展。所以我认为未来十年或许才是中国房地产的黄金时代。

        广开融资渠道助力棚改

        在一个宽容的经济增长目标背后,房地产领域的一个特殊环节被寄予厚望——棚户区改造——这也成为本届政府实施城镇化的重要布局。

        当前中国经济宏观调控的一个基本思路就是稳增长和调结构,棚改能同时实现这两个目标,首先,从稳增长角度来说,棚改可以带来一系列投资;其次,从调结构的角度来说,解决中低收入人群住房问题,可以达到将资源往中低收入人群配置的效果。此外还能提升城市功能品位,使市政基础设施硬件改善,承载集聚要素能力显著提升,吸引外来投资。

        虽然棚改对经济有“微刺激”作用,但目前棚改面临的最大问题就是资金,近来,国开行已陆续与14省市政府开展了棚改工作对接,并加快了贷款评审和发放,但远不能贴补资金缺口,一些商业银行对棚改表现出了兴趣,然而目前的有关政策并没有使商业银行顺利进入棚改领域,这使得棚改失去了很大一笔资金支持。

        对此笔者建议:为调动商业银行的积极性,未来可针对棚户区改造项目出台专门的鼓励政策,例如对棚户区改造贷款在信贷资产质量认定等方面执行优惠政策,实施差异化的监管和贷款风险补偿、激励机制。广开信贷、民资、债券及企业和公众自筹等渠道,从而真正解决棚改资金问题。

        稳定可预期的住房政策是最大“砝码”

        所以中国要建立长期稳定可预期的住房政策,为全面彻底放开限购做准备,为建立积极健康的房屋市场创造条件。在城镇化的大背景下,房地产业既不能过热,也不能妖魔化,房地产是经济发展的重要组成部分,它可以极大地带动相关产业和消费。因此,恒产应有恒政,在总结前十年调控经验的基础上,应该根据人口自由流动的规律,科学规划城市的规模,从而提前确定相应土地和房屋供应。控制城市规模应以一视同仁的税收和优惠政策进行疏导,而不是与城镇化和市场化相违背的用行政行为针对非户籍人口,这既不公平也不利于稳定和发展。很难想像一个城市近百分之四十非户籍人口而能充分市场化。同时,除了建立完善的保障房政策以外,应该建立稳定的个人房产投资政策,不应把所有的房产投资视为投机而妖魔化,适当的个人房产投资是房屋租赁的重要房源,否则,凡刚需者除了买房,将一房难租。为防止投资房屋而产生大量投机行为,可参照发达国家建立相应的政策。再者,随着生活品质的提高,度假房、养老房应当有相应的另类政策,不应一味调控。尤其是休闲度假的住房,在严格的整体规划下,应积极从金融和鼓励购房角度出台相应规定,以促进住房消费和相关产业的发展。

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