买房买成空中楼阁 七十年使用权困局待突破

2006-09-06 11:47:01    中华工商时报 晓蕾   我要评论0   我要收藏   
打印
  越来越多坐拥房产的人恍然间发现:自己花费巨资购买的房产,却没有地面的土地所有权,70年的使用权困局,成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑,难道我们辛苦还完房贷,还要留一笔钱等着购买土地使用权?“但存

  越来越多坐拥房产的人恍然间发现:自己花费巨资购买的房产,却没有地面的土地所有权,70年的使用权困局,成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑,难道我们辛苦还完房贷,还要留一笔钱等着购买土地使用权?“但存方
 
寸地,留于子孙耕”的传统美梦无法再做。正在制定中的物权法,能否让房子不再成为空中楼阁?

  问题正在积累,拖延不是办法。目前正在审议中的物权法,也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到今天的五次审议,70年房产困局都是焦点。

  四审之前的草案都一直规定,私有房产的土地使用权到期即消灭,土地使用者应在期满之前一年提出续期申请,交纳土地转让金后继续使用。除因公共利益需要收回土地的外,出让人应当同意。

  这个规定遭到众多质疑,首先相较人们想得到治本之策的期待,物权法同以往的法律一样没有任何突破,1994年出台的《城市房地产管理法》早有类似规定。而到期要申请,不仅增加了交易成本,也使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。

  第五次审议的草案终于有了不小的一个进步,规定区分居住用地和商业、工业用地,居住用地不需要申请,土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析,修改后的规定意味着,到期后即使拖欠土地转让金,也不会导致自己的“物权”消灭,只不过是负有“债务”,这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

  但是目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定,而是授权国务院另行规定,再次将问题留到往后。

  物权法(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶告诉笔者,土地使用权期限和费用之争,实际上涉及到财富在国家和民众之间的分配,现在很多地方“经营城市”,财政靠地吃饭,这个期限规定得短一些,在财富分配上对国家和政府有利。但从长远来看,“国不应与民争利”,要藏富于民,民富国才能富,所以这个期限可否规定得长一些,或者收费能不能少一些,甚至只是象征性收费?

  无论如何,毕竟这已经是一个开始。居住用房涉及每一个人——包括政府官员和人大代表的切身利益,每一步都要异常慎重,而要彻底解决房产70年困局,正如有关专家所言,还需要“历史的智慧”。

  著名房地产商潘石屹的观点是:一项过于复杂的政策执行起来难度是非常大的,这样常常会造成很多政策无法执行。中国的土地使用权仅有70年的时间,这70年的期限问题是所有购房人和投资者都非常关心的问题,但多少年来,这事情就含糊着过来了。今天物权法终于有了一个明确的说法,这70年的期限可以续期,续期后交多少出让金,按当时国务院的规定执行。但让人不能理解的是为什么住宅就可以自动续期,而商业用房(写字楼和商铺)就不能自动续期,一定要提前一年去申请?在北京有许多项目,同一块土地上,上面是住宅,下面是商铺,上面的用地性质是住宅,下面的用地性质是商业。为什么不能做得简单一些,或者索性都能自动续期?70年后,我们一定都不存在了,能不能让我们的子孙后代看到这些法律时觉得是简便的,易于操作的,而不是专门制定出来难为人的。

  经济学家茅于轼说:自己买的房子只有70年的拥有权,这个规定显然是一个不合理的矛盾的制度,把很多问题推给了未来,推到了70年以后。在我看来,这个规定是相当可笑的,因为房子跟其它商品不同,它是推不动、长在地上的,现在很多房子都是刚建起来,60多年后我们会发现周围布满了突然“无主”的房子摆在那儿,国家要用车子把它们运走吗?这会带来大量的经济问题和社会问题。

  茅于轼表示,虽然现在的物权法草案提出自动付费续期,看来是决策层对规定作了新的解释,但依旧是可笑的。按照新的逻辑,新房子70年后依旧会带来问题多多,怎么续费?怎么判断“公共利益”?这些都是回避不了的。很多人抨击它的操作性,因为我们不可能定下一个标准,譬如房价原价的百分之多少,或者算上折旧等等,去判断房主续期付出的代价,甚至我们无法想像——在70年后,所有交易的条件绝对会与今天的不同,譬如利率、城市环境等等都会有所改

  变。如果不做出一些比较实在的标准,恐怕关心自己的房子的人们是不会满意的,而这些人相信几十年后将占人口的大多数。

  我更想强调的是,无论延期交易的方式如何,都必须建立在对等协商、双方(房产拥有者与国家之间)同意的前提下进行,这是合理交易的基础。按照目前的立法情况,应该说是把国家和个人之间的关系稍微扯平了,但需要更坚决的字眼与制度去保证。

  在市场经济之前,在改革之前,人们的财产权基本上都是不受保护的。在那些可以侵犯他人财产的历史阶段,人与人不平等,所以特权的争夺是最激烈的。在这个阶段以后,人与人的关系就变成了平等的博弈,这个时候人们才能把注意力转移到合作和创造上来,也许这是大家关心这个话题的最长远意义吧!

图文推荐

总裁汇O2O拟上市公司股权投融资平台

独家策划

更多
首届全国智能制造(中国制造2025)创新创业 在通往无人驾驶的神奇之路上,英特尔勇往直 蒙牛管理层巨变创始人牛根生辞职5年后重新
关于我们  |   法律声明  |   联系我们  |   网站导航  |   支付方式

工信部备案: 粤ICP备18005112号-2

版权所有 总裁网 Copyright © 2007-2018 iChinaCEO.com, All Rights Reserved