最严楼市限购落地深圳 褪去“投资品”标签还需解决供需失衡

2020-07-16 09:28:56    21世纪经济报道   我要评论0   我要收藏   
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新政出台背后,是深圳楼市二季度以来的持续火爆。乐有家数据显示,上半年,深圳新房住宅共成交16727套,虽同比减少了5.4%,却多次出现“打新”;二手房更是创下2016年以来的最高纪录,成交440。

   仿佛一阵凉风吹向炎夏的深圳楼市,传闻中的调控新政终于落地。

  7月15日,深圳市住建局、人民银行深圳支行、深圳银保监局等联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从限购、限贷、限售、税收等方面,制定了新的调控措施。

  在最新的政策中,深圳首先升级了限购。率先在一线城市中执行落户三年才能买房的政策,这也是当前所有城市中限购最为严厉的。此外,将“豪宅”线提到了750万,向北京、上海看齐,这意味着,深圳一大部分房源的首付比例、交易税费将大大提高。

  这两项措施直指深圳近些年“炒房”的漏洞:获取资格太容易,且首付比例明显低于北京、上海。

  多位业内人士认为,新政的效果将立竿见影,当前市场中的投资投机需求会被立刻抑制。

  但致使深圳房价上涨、炒房氛围浓郁的根本问题——住房供应,还没有彻底解决。官方数据显示,深圳市居住用地占建设用地仅为22.6%,但相比全国33%、国际40%以上的水平,仍有较大提升空间。

  对深圳而言,房住不炒的基调和目标,只有在一定程度上去除住房附着的“投资品”标签,才能实现。

  “炒房”遭围堵

  本次新政中最大的改变,是落户3年且连续缴纳社保3年,才能获得购房资格。

  这让深圳成为了一线城市中唯一一个落户也不能即刻买房的“异类”;此前,一些二线城市如长沙、西安等地也要求落户后缴纳一两年社保才能买房,但一线城市没有此类政策,此次深圳要求3年,这也意味着,深圳限购升级到了全国最严。

  此外,夫妻离异的,任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,也让通过离婚获得购房资格的人,被排除在外。

  中原地产首席分析师张大伟指出,大部分炒房客都是借助深圳落户获得买房资格,本次新政将有力地打击炒房。

  世联行(3.190, 0.03, 0.95%)董事长陈劲松进一步指出,住房的“本地人偏向”政策,全世界都如此。近二年新进人口增加,使深圳商品房压力巨大。“三年限制”是对全国携钱入户的买房者阻挡一下。

  而自去年11月以来推动房价上涨的重要因素,“豪宅线”和“豪宅税”也大大提升。根据新规,购买二套非普通住房、750万以上房源的,首付比例不低于60%。

  二手房交易计税参考价格也将更新,使其更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  深圳中原董事总经理郑叔伦表示,这次新政以抑制需求、打击炒房、增加交易成本从而达到市场降温、控制房价升幅的效果。

  新政出台背后,是深圳楼市二季度以来的持续火爆。乐有家数据显示,上半年,深圳新房住宅共成交16727套,虽同比减少了5.4%,却多次出现“打新”;二手房更是创下2016年以来的最高纪录,成交44000套,同比增加41.2%。

  中国房地产产业协会数据显示,6月深圳二手房成交价高达74929元/平方米,远超北上广。

  事实上,近期深圳出台调控新政的传闻一直不断。7月4日,住建部副部长倪虹到深圳调研,并举行了座谈会。7月8日,深圳住建局10人一行曾去长沙考察交流,长沙在楼市调控、房价稳定方面颇有建树。长沙是无论落户与否,都要两年社保才能买房。从结果来看,深圳向长沙学习了这一点,深圳则升级到了三年。但长沙实行的限售4年、首套拿证之后4年、二套契税从重等措施,深圳此次并没有纳入。

  对于新政的影响,张大伟分析,按照过去深圳市场的惯例,部分投资客很可能开始离场,市场在7-8月开始成交量快速萎缩,房价也将开始调整。未来半年政策严格执行的话,投资比例将暴跌,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%以上。

  还需“釜底抽薪”

  多位接受记者采访的业内人士均指出,本次新政仍然是从需求侧入手,着重解决的是抑制不合理的需求。

  但用综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的话来说,这只是“扬汤止沸”,而从供给侧入手,深切改善供需失衡的问题,才是“釜底抽薪”。

  宋丁指出,深圳楼市的根本性核心问题是土地供应严重不足,无法满足庞大的居住需求,有限的供应量成为投资投机力量实施炒作的题材,进而导致楼市虚火上升,房价高企。

  深圳市域狭小,仅有1997.47平方千米,深圳居住用地的占比又偏低。据官方数据显示,深圳市居住用地占建设用地仅为 22.6%,远低于全国33%、国际40%以上的水平;与此同时,深圳产业、工业用地长年保持30%以上的比例。

  张大伟也认为,全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京、二线城市代表长沙,都是供应变大叠加限制投资,才取得了长期稳定效果;深圳人口流入趋势不改,土地供应少的问题依然要得到解决,否则政策的长期效果有限。

  近几年来,诸多业内人士为解决供应问题开出了很多“药方”。在7月初的住建部来深研讨会上,包括万科集团、华润置地、卓越集团等在内的开发商都提出,要加大住房用地的比例,推进“商改住”落地。

  万科集团合伙人谭华杰还提出,要提升深圳的土地利用率。

  为解决“地荒”问题,深圳政府今年开始发力。2020上半年,深圳共出让了13宗涉宅用地,出让面积49.45万平方米,同比增长约25.7%。今年深圳计划供应居住用地293.2公顷,较去年计划的150公顷增加了近一倍。

  5月28日,深圳住建部披露,今年下半年,深圳计划入市住房和商务公寓项目近7万套。其中,住房50618套;商务公寓18732套。

  深圳市人大常委会城建环资工委主任李廷忠说,深圳不能仅依靠增量土地开发的传统模式,还需要通过盘活存量土地进行二次开发,实现土地资源的节约集约利用。

  深圳在全国率先进入“旧改”阶段。6月30日,备受关注的《深圳经济特区城市更新条例(草案)》(下称“《草案》”)出炉,拟强化政府引导、市场运作,破解城市更新搬迁难题。

  截至目前,全国知名开发商、千亿房企绝大部分都在深圳拥有旧改项目。仅华润、恒大、佳兆业三家,目前正在推进的旧改面积就有数千万平米。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,如果还是寄望于在深圳这一亩三分地的辖区内“打转转”,调控和高房价困境始终无解。未来,深圳楼市“软着陆”,必须要跳出深圳,着眼于大深圳统筹合作示范区尽快落地。

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