加税还是减税

　　近几日，市场风传，京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是，按照购房时合同价的七折，再按1.2%至1.5%征收，对存量房和增量房一并征收，但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求——若自住需求，则可免税。此举被认为是开征物业税的先声，也是为了抑制房地产投资、投机需求，有利于房市退烧。

　　加税药方不是始于此时。多年前，一些研究人员就提出，可以通过物业税来调控房价。其机理是，物业税增加投机、投资购房者的持有成本，进而遏制这部分购房需求。此外，物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义，消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天，早征早主动，早征早见效。同理，今年全国两会期间，有政协委员提出，国家应该征住房空置税。

　　对此，建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示，住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三：一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置；二，调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入，国际上大多如此，对于分税制下的中国财政有特别意义；三，有利于社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整—富人占优质资源也可以，多缴税。

　　“唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说，如果开征物业税等，短期内对房价会造成波动，但那是预言的“自我实现”而已，并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了，甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。”

　　任志强则认为，要想降房价，非但不能加税，反而应该减税。他说，如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本，恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障，不如用减息、减租、减税和加大供给的方式，让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。”

　　这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出，物业税也好，空置税也好，在当前的市场都是失灵的，因为现行市场格局下，房地产的各项税费均由购房者承担，开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本，但也使房价水涨船高，根本达不到调控的目的。

　　令人惊讶的是，潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上，他宣称，从长远来看，要适当地出台物业税，可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税，持有这个物业都有成本，就会挤压出一部分的房子丢到市场去，另外没有房子的人可以买到房子。

　　“我了解其他国家的政策都是物业税，英国、法国、美国都是的。我觉得第一套房子不应该收，就从第二、第三套房子收。还有一个好处是，增收物业税可以减少贫富两级深化，比如说两个人10年前是一样的，他买了房子，另外一个没买房子，他越来越有钱了。”

　　在博鳌地产专场论坛上，潘石屹称，这几年北京市两会期间，他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说，政府把钱赚了一道，开放商赚了一道，现在又要收钱，不签。问题是，不搞物业税，房价怎么降下来？”

　　主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说：“潘总，SOHO去年毛利高达52%，如果你们开发商少赚一点，也可以将房价降下来。”

　　潘石屹：“那我就说到这，不说了。”

　　七成地供安居类房，是好是坏

　　4月9日，国土资源部公布《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》。《通知》称，住房用地量的增长要明显高于去年，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。

　　对此，大家也是褒贬不一。国家房地产学会副会长陈国强说，过去10年，保障性住房、安居类住房确实欠账甚多，需要补过来。然而，补也要讲究方式、方法，应慢补，而不要急补、恶补。“供地7成给安居类住房，就是一种恶补。这种方式比较容易扭曲市场的规律。”他认为，如此大的结构调整会导致市场预期的偏差，从而激化供求矛盾。“我们该设想一个制度安排，让住房保障制度持续实施，真正救助到中低收入阶层，使他们能安居乐业。土地制度的突破，无疑将是基本手段。”

　　一直为拿地所苦的潘石屹更是警告说，商品房供地如此之少，房价必然继续扶摇直上。在中国建房子不缺人、钢材(4868,-2.00,-0.04%)、水泥，就缺地。未来供应的地要是少了，给市场的信号是房价还要涨，所以两会结束后一下出了好几个地王。实际上背后就是土地少了，钱太多了，应该从土地着手，结果一个月时间不供应土地了。

　　与陈、潘相反，陈淮对此举措叫好。他告诉记者，未来中国住房三个任务：一，让没有住的地方的人有房子住；二，让大多数人从脱困向适度改善转变；三，让一部分人拥有自己的房子。这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻。

　　“过去十年中国建了7000万套房子，够现有城镇居民1／3家庭搬进新房子。够快吧！然而，即便如此，10年时间，每年每百户家庭中只能有三四户搬到新房子。那么哪三四户先改善？我们把它交给市场、开发商，显而易见最有钱的最先改善，出价最高的那四户最先改善。在政府没办法把4套房子变成100套，满足所有人的需求，那么它能做的就是设立优先级。”

　　陈淮认为，70%土地供应给安居类住房，让最需要的人优先改善，“不管开发商愿意还是不愿意，这都是合理的公共政策”。

　　本报博鳌4月11日电