SOHO中国董事长 潘石屹

　　导语：

　　小潘和老任是地产界的活跃分子，经典的雷人的语录层出不穷，不过大家也可以从中了解些许真是的楼市动态。

　　10月27日17时，SOHO中国董事长潘石屹在其微博上与网友进行一个多小时的交流互动，潘石屹就网友提出的一系列问题予以解答，其中关于楼市调控的问题引人关注。

　　潘石屹分析，房价上涨的根本原因不在房价本身，如果只盯着房价，头疼医头，就会出台限购政策。房价上涨的根源在于钱太多、流动性过剩，同时存在人民币升值的压力。今年4月份政府出台了最严厉的房地产调控政策，房价高速上涨的局面会得到改善，但最重要的是两条：增加土地供应和减少流动性。

　　以下为本次交流内容摘编：

　　房企将两极分化

　　未来10年影响房地产最重要因素城市化的进程还将继续。但房地产行业会进入理性阶段，把产品质量、设计作为公司核心竞争力，让未来十年新一代房地产产品更低碳环保，更符合时代特征和人们工作生活需求。

　　随着政府各项政策的出台，中国的房地产企业面临着两极分化的趋势。一些好的企业、资金安排健康的企业会在这次整合过程中得到新的、更大的发展空间，而那些资金状况不好的企业，将面临着巨大的考验。

　　房产税不能纠正城乡贫富差距

　　房产税是一项长期政策，而其他政府的调控政策，如提高首付款、提高按揭贷款的利息、限制一个家庭只能购买一套新房等，都是短期措施。房产税的征收还起到调节社会财富再分配的作用。此外，潘石屹表示，中国的税赋已经很重了，再开征一些新税种时，要减少一些原来征收的税种，不要再加大人们总体税收的负担。

　　我同意经济学家华生的观点，即目前造成城乡贫富收入差距扩大的是房产泡沫而不是收入，他表示城乡贫富收入差距扩大的根本问题在土地上，即城乡土地性质不一样。城市土地可以通过商品房转化成城市居民的财富，而乡村土地不能买卖，不能转化为财富。根本方法是让城市土地和农村土地享有同样待遇。房产税不能纠正这一倾向。

　　限购令有副作用

　　对于各地陆续出台的限购令，潘石屹认为，北京最早出台了限购令，紧接着全国十几个城市都出台了限购令。没有出台限购令的城市也很恐慌，不知自己的城市什么时候会出台限购令。这种政策只能暂时性地应付房价暴涨，长期来看一定会有副作用。应该用更理性、更市场化的政策来替代这些暂时性的政策。

　　北京新政力度太大

　　对房地产开发商预售资金的监管从本质上来说是为了防范风险，但像北京出台的将所有预售款都进行监管，而不是仅对建设资金进行监管，这样的力度太大了，半年后会严重影响到房地产企业的现金流。

　　这个办法实施后，将房地产开发商所有预售资金都监管了，这不合理。监管目的是为了防止出现烂尾楼，只需监管建设所需资金就可以了。开发商的土地款要一次性支付给政府，约占总数的50％，营业税要提前支付，土地增值税和所得税要预征，而所有销售收入都监管起来。我预计在一年后开发商的资金会出奇紧张。

　　这次北京首先实施预售资金监管，其它城市马上也会步北京后尘。这项措施的确会对开发商的资金造成巨大压力，但这与大公司或小公司、全国性公司或区域性公司没有关系。资金比较紧张，各项财务指标不太好的企业受到的影响会很大。而现金流比较好，财务指标比较健康的公司受到的影响就会小。