专家认为，房地产业“降温”不久又升温可能产生更多泡沫

    三四月份对于国内的房地产市场而言是个具有标本意义的特殊时段。一年前，国家接连出台楼市调控政策，楼市逐渐降温；而今，调控周年刚满，北京、广州、深圳、南京的房价一路走高，有的地方大有狂飙之势，就连上海房地产市场近来也呈现出种种“抬头”的迹象。分析人士认为，房地产业在“降温”不久后又重新升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。

    现状

    京穗深等地市场成交放量，价格走高

    刚刚进入4月份，国家统计局发布的一份企业景气指数引起业内关注。数据显示，今年第一季度的房地产业景气指数比上季度上升1．9点。这已是该数字连续第二个季度上升。

    与此相映衬的是上海、北京、广州、深圳等地的房地产市场成交放量，价格走高。上海市官方网站“网上房地产”的交易数据显示，3月份上海商品住宅交易量达179．67万平方米、计16140套。值得比较的不是这一数字比正值春节楼市淡季的2月份的成交量（82万平方米）高出一倍多，而是这一成交规模达到了去年楼市宏观调控前的水平。北京、广州的楼市同样火热。据悉，在不久前结束的北京军博房展会上，均价6000元／平方米几乎不可能买到南四环以内的毛坯期房。近两年来房价相对平稳的广州，今年首季也大涨14％，网上成交均价达到7483元／平方米，中心城区已很难找到价格较低的新盘。

    市场的种种表现是否意味国内楼市全面回升？不少业内人士认为，作出这样的判断为时尚早。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，3月份是传统的楼市旺季，仅凭这一个月的成交放量很难得出楼市全面恢复的结论。譬如上海，成交主要集中在户型小、总价低的楼盘和市中心高档公寓，属“选择性回暖”。

    国泰君安证券分析师张宇指出，最近房地产股的上涨，主要还是受人民币升值的影响。楼市交易回升只能表示购房者有“走出观望”的可能，还谈不上房地产业的全面复苏。

    原因

    刚性需求仍存，政策性利好托市

    是什么因素促成了近来房地产市场的回暖？楼市究竟有多少“利多”？分析人士认为，主要原因是：

    其一，金融政策放松。公积金、银行房贷频频放宽限制，刺激了楼市消费。日前，来自上海市公积金管理中心的消息说，上海已在考虑将住房公积金贷款由以前的按户贷改为按人头贷。而最近一个月来，银行对个人住房贷款也频频“松绑”，除提高房贷成数、优惠贷款利率，还推出“双周供”“宽限期还款”等特种房贷新品。

    其二，政策性利好托市。如上海，去年为缓解楼市结构性矛盾，政府推出的“两个1000万工程”，即1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房的建设，“今年放缓，如无必要，将不再提及”，已开工的一些楼盘也暂停了后续工程。这意味着新上市的政策性中低价房源将减少，不再与市场化楼盘争夺消费者，为开发商大量推盘上市腾出了市场空间。又譬如杭州，为吸引外地人来买房，推出以户口换销量的“购房入户”土政策。只要在钱江新城、下沙经济技术开发区和滨江区内购买一套一定金额的房子，外地人即可申请杭州户籍。

    其三，刚性需求依然存在，自主型消费在积压一年之后开始释放。易居中国研究中心的分析师认为，3月份市场逐步回暖的一个重要原因是结婚、拆迁之类的消费者开始入市。

    其四，人民币升值助推内外资金进入楼市。3月份上海高档住宅的成交量猛增，越是位于市中心的房子越好卖。业内人士将高档房行情好转归结为目前人民币不断升值刺激所致。尽管开发商未作回应，外界猜测，其中可能有外部资金“整体收购”。尹伯成教授指出，不排除境外资金借壳高档房以收人民币升值之利的可能。

    隐忧

    长期来看或将产生更多泡沫

    当此状况，楼市调控何处去？

    尹伯成教授也认为，在出口压力、人民币升值压力增大的大背景下，扩大内需显得非常重要。

    中国社会科学院房地产专家尹中立分析，之所以出现金融、政策方面的转变，是因为房地产交易持续降温，对银行业和已经过剩的建材等行业不是好事。

    不过，尹中立也提醒，如果房地产业在“降温”不久后又重新升温，可能会带来短期的繁荣，但长期来看有产生更多泡沫的隐忧。毕竟，供求基本面没有大的改变。央行发布的2005年第四季度货币政策执行报告称，截至12月末，全国商品房空置面积1．43亿平方米，同比增长15．7％；其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12．4％。国家统计局中国经济景气监测中心日前也在《重视房屋潜在过剩的矛盾》的报告中指出，2005年全国房地产购置土地面积中，有一半以上，即近1．7亿平方米的土地未完成开发；去年前11个月全国房屋建筑面积竣工率大幅降至19％以下，而同期的住宅空置面积占商品房空置面积的55．3％，住宅成空置主体。未开发土地比重增大、商品房竣工率下降和空置面积增长，这三个信息“碰头”则表明：房屋潜在过剩风险出现。

    尹伯成教授指出，房价的继续上涨对百姓的购买力肯定是个伤害。最担心的是开发商再乘势抬价，有限的楼市调控效果很快会被蚕食。

    业内人士分析，在《2006年房地产调控工作重点》中，国家发改委既提出“要加强对房地产市场发展的社会宣传和舆论引导，鼓励居民适时适度消费”，也强调将着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应，继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。

    政府既需要楼市对拉动内需的合理贡献，又要保持房地产部门经济和宏观经济的健康、有序，这就决定了2006年的楼市延续宏观调控的主线仍将不会改变，调控很可能将在调整结构与关注供求的市场跷跷板上“滑行”。