“暴跌论”、“稳定论”：孰是孰非

如果我们肯定房价过高，说明房屋供不应求，房地产的投资规模过小。在房屋产品供不应求的情况下，必然会出现价格上涨的趋势，这是市场机制发挥作用的必然结果。只有增加供应，价格才会回落。供应增加越多，价格回落的幅度越大

　　南方网讯　最近，关于房地产价格的争鸣又激烈起来。一种意见认为，房地产价格下跌10%或者20%没有意思，不能打破房地产泡沫，因此主张上海等城市的房地产价格下跌30%甚至50%.我不妨称之为房地产价格“暴跌论”。另一种意见不赞成房地产价格大起大落，认为中央有关“房地产新政”的政策核心在于稳定房地产价格，房地产价格大起大落对老百姓没好处。我不妨称之为房地产价格“稳定论”。房地产价格牵涉到千家万户，广大城市居民关心房地产价格的涨落，表达自己的看法，这是正常的，也是应该的。

　　抑制一些城市暴涨中的房地产价格十分必要

　　最近中央颁布的调控房地产发展的一系列措施，业内人士称之为“房产新政”。3月5日，温家宝总理在《政府工作报告》中，提出政府要调控房地产价格。3月16日，中央银行调整利率和住房抵押利率。3月26日和4月27日，国务院分别发布调控房地产市场的两个“八条”，提出了调控房地产价格的原则性措施。5月12日，公布了国务院七部委调控房地产价格的八条具体意见，包括改善住房结构，严格土地管理、严格税收征管，加强经济适用房建设，完善廉租房制度等一系列措施。房地产新政的核心内容是平抑一些城市暴涨的房地产价格。

　　政府采取强有力的措施，抑制一些城市暴涨中的房地产价格是十分必要的。最近几年，在以上海为代表的长江三角洲等一些地区，房地产价格上涨过快，超过了多数城镇居民的购买力。人们判断房地产价格过高的依据是房价与居民收入之比超过了4-6倍这一国际惯例。上海房价已经高达每平方米1. 75万元，较低的也要7000多元。而上海职工2003年的年收入为27304元，夫妻俩的年收入为54608元，按100平方米价格7000元计算，房价收入比大约1比8.这样的估算虽还需推敲，但认为上海房价过高的结论是成立的。因此，政府针对过高的房价，采取强有力的宏观调控措施是十分必要的。

　　房地产投资规模过大和房地产价格过高是两个矛盾的判断

　　但是对“房产新政”的精神，有不同的读解。“稳定论”认为，“房产新政”的核心是三个“基本”，即供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，而不是大幅度降低房价。所谓稳定房价，大概有两个意思，一是把房价的增长幅度降下来，二是把房价稳定在原有的水平上。比如上海有些地方的房价上涨到近2万元一平方米，房价就稳定在这个水平上。但是，老百姓对这个高房价有意见，认为不应该稳定，而是要降下来。所以，有人指出“稳定论”的实质是保持房价持续上涨。

　　“稳定论”不赞成房价下降至少是大幅度下降的理由是，房价大起大落会造成负资产。

　　“暴跌论”也承认，只要房价下跌15%，就会造成负资产。他们也承认负资产对广大城市老百姓不利，对银行和其他金融机构不利，会对国民经济造成严重冲击。但是，他们认为，房地产已经出现了泡沫，因而出现负资产是不可避免的。

　　问题的根本在于如何估计我国房地产市场的态势。有一种观点认为，我国房地产投资规模过大，应该要调控。理由是房地产投资规模已造成了物资供应的紧张。

　　我认为，现在流行的这两个判断，一是房地产投资规模过大，二是房地产价格过高，是两个矛盾的判断。

　　房价的大幅度上涨是房屋供不应求的必然结果

　　房价按照市场规律，在市场机制的作用下，自发地发生着作用，不管人们对这种市场规律的结果是喜欢还是反对。

　　按照古典和新古典的市场理论，价格的涨落是供求关系发生作用的结果。

　　当商品供不应求的时候，价格就上涨；当商品供过于求的时候，价格就下跌。

　　我认为，房价的大幅度上涨，从根本上说，不可违反价值规律的作用。所以，唯一的经济学解说是，房价的大幅度上涨是房屋供不应求的必然结果。我认为，虽然炒房者和国际热钱对房价的上涨发挥了一定的作用，但根本还是房地产市场的市场机制发挥作用的结果，也就是商品住宅供求关系发挥作用的结果。房地产市场既然是市场，价值规律就不可能不发挥作用。

　　如果我们承认房地产投资规模过大，那么由于房地产商品供过于求的态势，就会出现房地产价格下跌。衡量房地产投资规模是否过大的标准，只能是房地产商品是否过剩，而不是造房原材料的供应是否紧张。用钢铁等原材料供应紧张作为判断房地产投资规模过大的标准是不科学的。

　　如果我们肯定房价过高，那么就说明房屋供不应求，房地产的投资规模过小。在房屋产品供不应求的情况下，必然会出现价格上涨的趋势。这是市场机制发挥作用的必然结果。只有增加供应，价格才会回落。供应增加越多，价格回落的幅度越大。

　　怎么做到“三个基本”的要求，关键是要发挥市场机制的作用，因为价格的稳定只有在供求平衡的时候才能实现。只有在价格合理的条件下，住宅商品的结构才会合理。政府对市场的调控，只能是顺应市场机制的作用，这是改革开放取得的一条基本经验。

实行土地年租制降低高房价

我国现行的土地制度和土地批租政策，是把住宅用地70年使用权的土地租税一次性收取。这导致了住宅的高成本高价格。应把一次性收取的租税按70年分摊，按年收取。

　　若实行土地年租制，住宅价格下降30%-45%

　　左右安居是生活的起码需要。要实现如此目标，只有实行土地年租政策，使房产、地产分体流通，使过高的房价得到较大幅度降低；同时确保政府每年都有地租收入，用于社会保障和补贴贫困人口的房租支出。

　　年租制的实行，还可以极大地提高土地利用率，提高单位地租耗费形成的固定资产和就业人数，使土地的占用和人口城市化有机结合起业，有利于转变增长方式，改变高增长低就业的局面。

　　年租制更可以理顺全民、政府、个人和企业对剩余价值的分配关系，使剩余价值转化形态的四个组成部分———地租、税收、利息和利润有一个比较合理的结构，基本上杜绝地租超剩余价值增长引起的房地产泡沫和金融风险，降低企业投资的门槛，加快资本循环和周转，减少产业结构调整的阻力，使经济和社会得到较好的协调发展。

　　据测算，若实行土地年租制，再加上住宅建设、销售税费的完善和改革，住宅价格会下降30%-45%左右，沿海大城市甚至会下降50%左右。这既迅速地减缓了房价的过快上涨，挤压了房地产过快发展的泡沫，也使地方政府拔苗助长的政绩工程难以施行，腐败现象在土地批租中难以出现，城市化的进程也必然得到加快。可谓一石多鸟。

　　改土地批租的一次性收费为按使用期限分年收取

　　为了操作方便，可以直接把土地租用税费转化为土地占用税，简称地税。

　　有了地税这个范畴，我们可以把原有繁杂的房地产开发中的税费，或取消或合并到地税之中。

　　首先，停止土地批租的一次性收费。把现有的土地法律和政策中关于按土地的使用性质不同，使用期50年或70年的一次性收费，改为按使用期限分年收取。在操作的程序上有一个适当的上下浮动区间，便于不同地区按土地的地理位置和房产开发的实际情况自行确定。

　　其次，限制单套住房面积。在土地批租时先应确定用地规划，具体到转让地块的容积率、密度和每套住房的面积，开发商不得随意变更。规划中的住房面积一般不超过70平方米，使老百姓买得起住得起，交得起每年的地税，也交得起物业管理费。

　　再次，政府已经获得的批租收入，一律转化为政府债券返还给已购房户，利率按银行给企业贷款的平均利率计算。从实行年租制起，已购房的业主可以用政府债券的本、利逐年抵交地税，本利抵清之后，再正常缴纳地税。

　　最后，从资金来源和交易税费上严格限制炒卖房产，使炒房者无利可图甚至亏本。

稳定房价是只升不跌吗

对于国内的房地产市场来说，近来大家最为关注的仍然是房价。早些时候，有房地产“大佬”说，不要谈论房价了。但从一般的市场常识来说，房地产市场不谈房价，不谈价格又能谈什么呢？其实市场中当事人个个都明白，房价是国内房地产市场的核心，离开了这个核心，其他东西的意义就不会太大，否则就没有市场可言了。怪不得，政府七部委的文件出台，把稳定房价作为其内容之核心。

　　稳定房地产市场价格，首先是建立在有效公平市场的基础上和对以往非市场行为、破坏市场行为严厉打击与整顿的基础上

　　既然稳定房价是这次房地产宏观调控之核心，那么稳定房价的意思是什么呢？中央政府官员的理解是不能让房价大涨大跌。当然这种说法对于任何市场经济来说都是对的，价格的大涨大跌都表明了该市场供求关系不正常，都表明该市场有人为因素在炒作、在操纵市场供求关系，以市场的价格大幅波动来牟取暴利。但是，大家是否想过，如果一个市场早已让人为的操纵把市场价格搞乱之后，还来维持这样一个市场，其意义是什么呢？不就是把这种人为操纵市场、破坏市场的行为合法化吗？如果这样的情况出现，不仅为先入市场者攫取暴利提供了制度上的安排，对后来要进入市场的人是不公平，而且它将导致这个市场秩序无法确立。这样也就无法达到中央政府宏观调控房地产市场的目标。所以，国内房地产市场价格的稳定，首先是建立在有效公平市场的基础上，建立在对以往非市场行为、对以往破坏市场行为的严厉打击与整顿的基础上，这样才能保证国内房地产市场价格的稳定。

　　还有，房地产市场价格得以稳定，这应该是一件不容易的事情，也是市场无法做到的事情。但是假定稳定房价能够成为国内房地产市场的现实，那么这种房价的稳定是什么意思呢？是如有些地方官员与房地产开发商所说房价慢慢地上涨而不要涨太快吗？如果是这样，国内房地产有市场可言吗？肯定没有市场，因为这个市场完全处于人为的操纵中，只不过这种操纵的方式与早些时候不同罢了。

　　房价只许涨不能跌，其结果是房价稳定就是房价慢慢地上涨，不少地方房地产市场泡沫慢慢吹大

　　从七部委《意见》出台一个多月的情况来看，各地房地产市场出现不同程度降温，房地产市场的投机炒作也得到一定遏制，但是从各地方政府出台的落实房地产市场宏观调控的实施细则来看，不少地方政府成心就不想放弃对当地房地产市场的操纵，成心就希望把当地的房价炒作上去，只不过希望现在这种炒作比以往要和缓一些，而房价和缓上涨则是他们所理解的稳定房价的关键。据报道，一些地方政府部门负责人不仅用政策，而且以不同的暗示来支持当地房地产市场的炒作，用不同方式来支撑投机炒房者的信心。如有地方官员明确表示，等待降价、打压房价的心态是一个误解，民众指望当地房价要降下来是不可能的。也有人认为，他们当地的房价本来就与其他地方相去很远，有很大的发展空间，因此，当地未来房价的上涨是大势所趋。

　　对于这些言论，无论是各地方政府还是房地产开发商，他们的理解都一样。一句话，国内房地产市场的房价只许涨不能跌。如果说稳定国内房地产市场的房价就是这样一种理解，那么最后的结果是什么呢？其结果早不言自明了：国内的房价稳定就是在房地产开发商与各地方政府的操纵下房价慢慢地上涨，国内不少地方房地产市场泡沫慢慢吹大，至于这种泡沫究竟能够吹得多大，今后的结果如何，跟他们也没有关系。有一个永恒的真理：吹大的房地产泡沫总有一天会破，天底下没有不破的泡沫。当房地产泡沫破灭时，受到伤害的是整个社会。

　　只涨不跌的市场肯定是一个人为操纵的市场，是要整顿的对象

　　还有，既然是市场价格，如何可能是只涨不跌呢？因为，国内房价稳定并非只是慢慢地上涨，而是根据市场供求关系变化有涨有跌。如果国内房地产市场的价格只涨不跌，就如我上面所指出的那样，这肯定是一个人为操纵的市场，那么这个市场应该是“国八条”要整顿的对象。如果说政府看到国内房地产市场价格只涨不跌而不进行整顿，这就是地方政府不作为。对此，各地方政府应该要承担责任。

　　对于一般的民众来说，如果你进入了一个只涨不跌的市场，你就得当心些，看看其中人为操纵市场的程度。因为，你稍微不注意就会进入一个非市场化的市场，购买的房子是一套高价房。购房是每一个民众一生中的大事，但当你对这一大事作决策时，却进入了一个高价的市场，那么你就有可能让自己一生背上一个沉重的包袱。对此，你会甘心吗？目前的房价是一个十分离奇的价格，大家当心为上。