政策利好托市 各地房价"涨"声一片

    宏观调控政策出台后，北京曾经历短暂的“观望期?梗?而去年底，北京的房价就开始走高，进入2006年的北京楼市房价更是一路飙升，大有骑虎难下之势。今年3月份，上海市商品住宅成交面积为183．4万平方米，比2月份增长118．3％；广州的房价自开年以来持续上涨，新房均价为每平方米达7483元，涨幅达到14％；深圳关内的新盘均价几乎都在9000元以上，其中福田全市最高，达9600元以上，有的楼盘高层均价甚至每平方米达到2．8万元；而大连目前主要市区的商品房均价也达到每平方米7500元左右。

    ·北京：上涨势头不会改变
    ·上海：政策利好促繁荣
    ·广州：人为哄抬楼价
    ·深圳：保持高价位对接 

    托市或令房产调控成“空调”？

    以“新老国八条”为标志，国家上半年实行的楼市宏观调控可以归结为抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四大方面。调控开始之后，一些重点区域楼市很快出现缩量观望行情，部分地区楼价小幅下跌。

    但是2005年末，长三角地区开始出现“楼市调控伤及自住需求”、“楼市下调将危及地方经济”等声音，此后，一系列针对楼市的动作纷纷登台。

    由于个人房贷业务持续萎缩，沪、苏、浙三地的银行也开始“松绑”个人房贷。一手房个人贷款突破7成封顶，升至8成；对第二套购房者也给予优惠利率；大幅提高公积金贷款比例；推出“双周供”、“宽限期还款”等房贷新品……希望以此止住个人房贷业务的下滑趋势。

    而在政府托市方面，最为典型的例子是杭州市的“购房进户口”，开宗明义地提出此举是为“为进一步吸引外地人来杭购房置业，推动房地产市场交易，促进房地产市场健康发展”。

    上海房地产独立评论人士顾海波则指责部分地方政府、银行的某些行为有令房产调控成“空调”嫌疑。他说，除地方出招托市、个人住房贷款政策明显松动外，目前地方官员、“房产专家”的“楼盘现场秀”以及形形色色的“抱团会”、“取暖会”、“壮胆会”等都值得斟酌。

    “高利贷”和跨区拿地盛行

    在地方政府、银行羞羞答答地出招“托市”的同时，房地产商也在积极设法破解“调控困局”。

    由于宏观调控，目前长三角房地产商的资金链已经出现紧张甚至断裂的局面。江苏一位地产老板告诉记者，目前行内规避风险的主要手段是延长房产开发周期，推迟竣工、暂缓新项目上马。一些房地产公司也开始借“高利贷”，当前民间地产借贷的利率不少已超过20％。另外长三角一些房地产老板开始以其他产业的名义贷款救房地产之急，有的还无奈选择“股权抵押”等贷款方式。

    跨区域开发则是房地产商应对宏观调控的另一重要手段。跨区域布局、跨区域土地储备已经成为2005年后各公司重要战略。万科、深振业、金地集团、富力地产、招商局等都加强了在二三线城市的布局。

    专家担忧新一轮泡沫

    “宏观调控会淘汰一批实力不强的企业，由此将引致房地产格局的重大变化。但开发商非常看好房市发展前景，他们认为只要撑得过去就是赢家。” 申银万国证券研究所高级分析师陈昱新对记者说。与此同时，消费者也仍旧对房市抱有较强投资期望。记者在上海、杭州、广东等地曾经采访过几十名消费者，他们均表示看好房市远景。

    “这两种看好叠加的结果会对房地产投资产生重要影响。目前很多房地产商都在拼命拿地，这可能会继续导致房地产泡沫的增加。”陈昱新警告说。

    “前几年房市火爆已经令潜在的自住购房能力得到提前释放，1998年至2005年，中国房屋销售面积年均增长25％。这意味着在未来很长一段时间内，自住需求很难继续高涨。房地产泡沫的逐步消除已经是当务之急。”陈昱新说。

    顾海波则希望有关方面加强调控挤除泡沫。他说，在房地产新政实施的2005年，全国固定资产投资和房价仍然全线飘红，珠三角和北京等地的房地产投资和房价涨幅仍然过快。在这种情况下，应该督促地方政府、银行摒弃只顾地方利益、近期利益的短视行为，进一步加强宏观调控，严把土地、信贷两个闸门。