恒大地产集团董事局主席 许家印

        天量土地储备曾是恒大集团董事局主席许家印的骄傲。如今繁华落尽，他还能华丽转身吗？

        恒大一直蒸腾着许家印的野心，没人会否认这一点，尽管它为此付出过生与死的惨烈轮回。现在，恒大显然正处于风光无限的收获季—不久前恒大足球创纪录地再一次强势杀入亚冠8强，再早一些则是恒大在2012年的大部分指标均名列业内前茅。

        恒大2012年业绩的确不错，全年销售额、盈利等多项指标均名列前茅，销售面积更是高达1548.5万平方米。相比之下，万科在销售面积上远逊于恒大，但要提起净利润增长的幅度，恒大可能会尴尬—同期下滑了21.7%，是在2012年大型房企中唯一出现净利下滑的公司。而在这一比项上，万科增长了30.4%。

        行业认为，布局的失衡导致了恒大净利润下滑。在2012年，恒大高达54.4%的项目都位于三四线城市，而那里的形势极其糟糕，大量楼盘滞销，这让恒大不得不采取以价换量进行销售。和2011年6590元/平方米的均价相比，恒大在2012年只达到了5962元/平方米。过去的布局和策略让恒大赢了规模却输了利润。

        接下来，恒大又将希望放在二线城市了，对自己的业务重心进行再平衡。恒大集团董事局主席许家印坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。恒大将2013年的合约销售目标锁定在1000亿元，并计划未来5年利润保持20%至30%的增长。这一计划意味着恒大不仅要快速调整项目布局，同时还要保持高速增长。对恒大来说，这似乎并不容易办到。

        一对矛盾

        对恒大的转变，国信证券地产分析师方炎向《环球企业家》表示，“恒大现在的问题是大部分储备都在三四线城市，二线城市的储备太少。”在上年的年底，虽然恒大的土地储备面积高达1.4亿平方米，在所有房企中位于榜首，但其中二线城市的储备只有1700万平方米。

        在上市的第二年，许家印发现一线城市的发展空间已经越来越窄，而三四线城市却几乎是一片还没有大地产商介入的区域，随后便开始了在那里的扩张。这一思路让恒大在2010、2011年轻松甩掉了万科，坐上了行业的第一把交椅。但三四线城市的需求不足很快蔓延，很多“鬼城”开始出现。北京大学房地产研究所所长陈国强（微博）向《环球企业家》表示，三四线城市过去因为过度开发而土地供应过量，现有的存量可能将面临5至10年的消化期。

        在2012年中期，恒大的布局已然在地产界显得非常不同—进入的62个城市中，三四线城市占到了63%；在共有的112个项目中，40%亦位于三线城市。不过，对于二线城市土地储备问题，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧信心满满地表示，“2013年计划再增加2000多万平方米，使我们的可售量在2013年维持在3500万平方米，这个量的比例二线城市占35%，三线城市占65%。”