12月8日，大连万达商业地产股份有限公司正式启动路演，同时首次向投资者公开其IPO详情。当日，万达商业地产实际控制人、万达集团股份有限公司创始人王健林，率领万达商业地产董事会主席丁本锡、总裁齐界、副总裁曲德君以及非执行董事王贵亚等高管现身香港。

　　据介绍，万达商业地产将于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。而其计划将此次IPO所筹资金用于建设10个物业开发项目，包括广元万达广场及哈尔滨南万达广场等。

　　坎坷上市路

　　事实上，万达商业地产早有上市之意。据凤凰财经报道，王健林早在2005年就曾试图将这一板块在香港上市。不过当时并非以公开募股的方式，而是以房地产投资信托基金的方式筹划上市。2005年底，其招股文件在香港通过，然而让万达始料未及的是，2006年国家几部位联合发布“171号文件”，严格限制境外公司收购内地物业，赴港上市计划被迫放弃。

　　随即，王健林将目标转向A股市场，并在2009年正是启动上市计划。无奈，政策再次让万达吃了闭门羹——房地产企业上市闸门关闭让上市再度搁浅，随后2013年A股市场暂停IPO，这一拖就是5年。

　　2014年，A股IPO市场重新开闸。等待许久的机会终于到来，万达却技术性地放弃了。其在官网上发表公开说明，“根据中国证监会7月1日公告，万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核”，并在公告中表示，“今后将继续积极探索多种上市途径”。

　　随后，已借壳在香港上市的“万达商业地产(集团)有限公司”宣布改名为“万达酒店发展有限公司”，将“万达商业地产”这一名字让出。此举向市场透露出了信号——万达还是将香港作为其上市目标。9月16日，万达商业地产向香港联交所递交上市申请，正式进入实质运作阶段。这场近10年的上市征途又回到了最初的目标。

　　事实上，万达再次站到最初的起点，却未必是最好的上市时机。此时中国的房地产业已由几年前如火箭一般蹿升变成冰川一样崩裂。以前，为房地产估值看重土地储备、开发量、周转率。现在，下行周期的背景下，市场看重的则是销售萎缩多少、有多少库存、资金流动性如何，全变了。尽管今年不断有松绑限购、松绑房贷等刺激政策出台，但前景依旧不容乐观。

　　放眼港股中房企的股价也不难看出，雅居乐市净率仅为0.45倍，富力地产目前的市净率为0.73倍。首创置业为0.51倍。目前，港交所已经通过了万达商业地产融资60亿美元的IPO申请。业内人士也认为，以前对万达此次IPO融资规模的期待有些不切实际，相比100亿美元，60亿美元的数字回归到了“比较现实的状态”。

　　上市不只为了钱

　　已经等待了10年的万达商业地产似乎再也无法淡定等待了。

　　王健林要求今年力争两家公司上市——万达商业地产和万达院线正等待着叩响港交所和A股市场的大门。

　　王健林的秘书刘春表示，上市是为了更加充足的资金,他承认万达的资金链有压力。刘春将资金链比作一条绳子，绷得紧才使得上劲，“本来我能绷到2，非得让我绷到1，快不起来。”

　　刘春解释说，上市的目的绝不只是为了钱，万达今天的地位，通过贷款和私募融资不是问题。此次赴港上市，万达拿出了15%的股份——这是港交所的最低标准。刘春认为万达可以拿出更多，但不需要。

　　上市还有一个目的是让万达更加国际化，通过上市也可以检验市场对万达商业地产这一商业模式的认可度——这是他们在初期关心的事，现在已经不需要担心了。

　　但是，万达真的不缺钱吗?

　　万达早期的开发贷款多是利用土地质押，而随着其自持物业面积不断增加，通过银行贷款的途径并不足以解决资金需求，物业销售下降也不能提供足够的现金流支撑。诚然还有私募、信托等其他融资渠道，但资金成本会比较高。而上市之后，万达就可以在国内外公开市场进行债务融资、海外股权和债券融资，这将极大地降低融资成本，从而继续支持其快速扩张。

　　王健林曾直言，现金流永远比负债率更重要。而从招股说明书披露的数据来看，万达的现金流等数据，仍然显示出这家公司对资金的需求。一位分析师给出这样的评价“对于王健林来说，修复现金流比维持万达估值更重要。”

　　王健林的老对手、接任其成为中国现任首富的马云，在赴美上市时给纽交所讲了阿里巴巴构筑的完整电商生态以及背后万千中小卖家的故事。那么，王健林将给纽交所讲诉一个什么样的故事呢?

　　在万达提交的800页招股书后半部分，用了大量篇幅描绘了这样一个中国——作为世界第二大经济体，其经济增长已不再单纯依靠外贸和投资驱动，互联网和内需成了新的经济引擎。

　　作为线下一端的代表，王健林没有站到线上的对立面，他在万达上市之前联合了百度、腾讯成立了万达电商，动辄砸50亿。虽然有亿元赌局在前，但“服软”是识时务的表现，即使从最现实的意义上讲，此举也无疑提高了万达商业地产上市的估值。

　　王健林的秘书称，“腾百万”的各做并非酝酿已久的战略构想，只是王健林和马化腾、李彦宏的偶然念头，觉得这事可以做，就凑到一起了。但他认为这也是一种必然，“万达一定会拥抱互联网”，他说。

　　百度连接了人和信息、腾讯连接了人和人，万达电商要做的是将其所有线下资源打包上线，连接人和服务。“万达电商卖的绝不是商品，而是服务。”

　　现在是否是上市最好时机?

　　分析人士认为，万达头顶着中国最大、世界第二大商业地产业主及运营商，中国最大的豪华酒店业主等多个衔头，但对于关注目前市场预期的投资者来说，当前并不是万达最好的上市窗口时机。

　　具体来看，其最新招股文件显示，万达商业地产本次共发行6亿新股，其中5.7亿股为国际配售，公开发售则约3000万股占5%，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元，比此前传出的60亿美元(465亿港元)缩水三分之一。

　　事实上，为了凸显公司的价值具吸引力，万达商业地产在启动路演前夕已将今年预测核心盈利调高了8.1%至143亿元。

　　有知情人士透露，王健林对这一定价并不满意，但受限于目前香港资本市场的市况以及上市渴求，还是决定降低预期发行。

　　分析人士指出，从宏观情况来看，目前内地除了一线城市以外，不少地方商业地产都有过剩的情况存在，前景并不乐观。除万达外，今年其他内地商业地产的代表企业业务表现并不上佳。

　　但也有港股分析师表示，目前或许是坏“窗口期”里的相对最好的上市时机;“中国股市在降息等利好信号下骤然走牛的时刻，几经曲折的万达商业地产上市已露出了曙光”。

　　对此，有乐观的港股分析师对观点地产新媒体表示，今年上半年，在海外上市内地房地产企业的股价整体涨幅不多，海外资本市场对内房股也比较冷淡;“但下半年以来，房企加大力度去库存，加上降息、取消限购限贷、沪港通等政策利好，内房股逐渐有起色”。 

　　事实上，参与12月8日路演的投资者也一致认为，目前两地股市气氛均佳，万达作为内地商业地产巨头价格合理，而且基石投资者实力雄厚，因此看好该股票的前景。