10月是个非常微妙的月份。往年的“金九银十”并没有出现，成交量依旧在萎缩，不断创下历史新低。而且，很快要到年底，房地产企业还债的高峰时刻即将到来。“年底可能会出现一些戏剧性的事情。”一位资深人士说。所有的开发商都在密切关注方方面面，寻找大气候可能改变的蛛丝马迹。

　　10月11日，广东省佛山市住建局出台公告，该市将于10月12日起放宽限购条件，然而就在当天晚上，这道放宽令即被废除。业界普遍把此事解读为对房地产过度依赖的地方政府对中央政策的试探，而它的失败则表明，2012年继续保持严厉调控是个大概率事件。

　　在上海，温州炒房团开始抛售，400多万的房子减掉80万就出手；鄂尔多斯、温州等地还不上高利贷的房地产老板，陆续有跑路或者自杀的新闻。经过一年多的严厉调控，销售回款已是大多数开发商唯一可选择的、维系现金流的方式。很多大企业已经开始了实质性的降价活动。中海、金地、龙湖的多个项目在上海大规模降价，降幅已达30%，甚至引发老业主激烈的冲突。不畏冲突、主动降价几乎已是地产商的共识。

　　1个月前，宋卫平也说：“大不了把价格一降到底，退出房地产！”但现在看来，这还只是句气话，至今，绿城并没在价格上做出实质性调整。

　　根据绿城公告，2011年绿城的可售房源金额约1200亿元，截止到9月份仅卖掉267亿。推算可知，绿城手中有900多亿的可售房源。这是一个巨量的存货。在2008年的那轮调控中，绿城因为有巨量存货，反而在2009年的楼市反转中大获其利，销售额超过450亿，与行业老大万科只有一步之遥。

　　“绿城跟当年的顺驰完全不一样，它有900多亿的存货，只要降价销售，不会有问题的。”孙宏斌力挺绿城，“它不会成为第二个顺驰！”这也是很多业内人士对绿城比较乐观的原因。

　　“媒体放大了绿城的困难。”易居中国研究院院长杨红旭说，“绿城的房子也不是最顶级的，只要降价，肯定会有人买的。因为它品质好。”

　　但降价并不是绿城高层的首选预案。“我们在价格上可以灵活，但是大幅度降价的可能性比较小。首先是我们成本高、降价空间有限；其次，降价对我们意义不大。”绿城副董事长、总裁寿柏年对《中国企业家》说，绿城很多客户都是限购的对象，“即使降价也不能买。”

　　如果不降价，绿城还有更好选择吗？“最好的选择是找我们的合作伙伴。”寿柏年说，2008年的调控绿城也做过类似的预案。

　　某种程度上看，绿城已经不是一个单纯的企业，而是一个复杂的债务和利益共同体。在多年的发展中，绿城周围有一大批合作或者联营公司，主要由资本雄厚的浙江民营财团、大型国企和央企组成。在这一长串的合作名单中，包括浙江西子集团、海尔集团、浙江铁路投资集团、浙江日报集团、海航集团等等。“这些合作的公司都是在用绿城的品牌在做，如果绿城出现不好的情况，对他们也不好。”寿柏年说，万不得已，“可以考虑用一个公道的价钱，把绿城在项目中的股份转给他们。这个套现比房子快，降价卖房还不一定卖得出去。光这一块我们就能够渡过难关。”

　　宋卫平说，他曾经对这次调控也有“深深的忧虑”，但是仔细想“总有腾挪的空间”。与2008年相比，今年绿城比较有利的一点在于，它没有土地款的拖累。2011年上半年，绿城只花了23.3亿元买地。2008年8月，绿城就出现了20多亿元土地款的资金缺口。2010年，绿城已经调整了拿地策略，拿地总金额约290亿元，其中绿城按权益支付约为140亿元，其余由其大批合作伙伴支付。根据绿城半年报，截至8月26日，绿城的未支付土地款仅为18.2亿元。

　　在2008年的调控中，宋卫平是标准的“焦虑症患者”，他对空间异常敏感。汽车一进隧道，他就有压迫感，有很长的时间他拒绝坐飞机，“紧张，觉得不自由。”而这次，他自称心态好很多，“早两年要卖项目，我心里很不情愿。现在万一形势不好，我可以从从容容把项目卖掉两三个。”

　　在业内人士看来，这确实是个可行的选择。但只有房子卖出去才能解决问题。

　　绿城前几年被高歌猛进的发展所掩盖的矛盾，这次暴露无遗。“高负债率只是绿城受困的直接原因，更重要的原因还在于其较为单一的产品线。”北京高通智库总经理张宏分析，拿绿城和竞争对手龙湖相比，绿城的房子全部集中在中高端，而龙湖的很多房子“白领也买得起”，产品线很长，相对风险比较分散。

　　绿城的另一个硬伤，是营销上的短板。“宋卫平对绿城的产品太自信了。”杭州地产界资深人士王旭飞说，绿城的基调就是以品质取胜，不重视营销。“它很容易在行业爆发时期跑赢大市，但是在逆境时很难突破。”这个说法在绿城内部也认可。“前几年的好形势把我们惯坏了，”绿城的一位副总说，“很多客户一路跟着买绿城的产品，我们的销售人员似乎没有开拓新客户的能力。”

　　激进背后的乌托邦色彩

　　高负债！

　　每次调控，把绿城推向危险边缘的，都是这一点。

　　绿城最近三年的公告显示，其负债率最低的是2009年的105.1%，2011年中报的负债率高达163%，超过绿城最困难的2008年底的140%。在楼市上行时期高负债并不是问题，而一但楼市下行、销售回款不畅，高负债会压垮资金链。

　　“绿城是行业中杠杆使用得最激进的公司。”北京高通智库的张宏说，它追求规模，放弃了稳健，“现在它需要做收缩。”

　　绿城的“信托门”事件，就是在这样的背景下发生的。今年下半年来，和房地产有关的民间高利贷和高息信托融资，就像定时炸弹，正在不断被引爆。开发商跑路或者自杀的新闻时有耳闻。银监会的一次例行信托检查，很快在媒体上放大为“银监会调查绿城”。

　　“我们给绿城发的信托，风险控制是比较好的。”平安信托的一位内部人士对《中国企业家》记者说，今年上半年绿城的一笔信托已经到期还款完毕，还有一笔明年4月到期，这两笔信托的利率都低于11%。7月份，绿城通过平安信托发行了安城一号基金，与前面两笔信托不同，它是以股权的形式发出去的，并非债务。这笔信托里，“投资项目的选择标准是IR(内部收益率)大于等于25%，但在媒体上就变成了25%的高利贷。”一位信托业界人士表示，绿城的信托主要是和大型信托公司合作的，“相对比较规范。”

　　高负债是地产业的普遍现象。“中国的房地产企业没有发展模型，也没有融资模型。我们永远不可能很安定。”宋卫平说。中国的房地产是香港模式，企业从前期拿地到后期营销几乎都自己做。这是一种典型的重资产模式，土地成为吸金黑洞。

　　2006年7月，绿城在香港联交所上市，目的是想解决融资的问题，“但是发现基本上没有用”。除了银行贷款之外，绿城尝试过发债、信托等多种融资手段，但这些基本都是短期融资，与房地产长周期、密集的资金需求并不匹配。

　　翻开绿城17年的发展史，“激进”是其隐含的基因。

　　绿城成立于1994年，起家于杭州城西。它开发的第一个项目丹桂花园，是个只有30亩地的小项目，起步时赶上海南房地产泡沫破灭的影响，非常艰难。1997年，绿城凭借桂花城项目在杭州一举成名。此后不久，同在城西的紫桂花园也大获成功。这两个项目当年的开盘价都在3000元/平方米左右，现在都已超过3万元/平方米。此后绿城又陆续在城西开发了其它几个项目。由于绿城的引领，当年荒凉的杭州城西，现在已是杭州的高档居住区。1999年，绿城开发的九溪玫瑰园别墅，则奠定了绿城在高端房地产领域的地位。“那时全国各地的开发商都来学习绿城玫瑰园。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。