2009年7月，房地产在四万亿的刺激下全线飘红时，宋卫平已经在考虑绿城转型的问题。他向执行董事曹舟南私下提出代建模式。通俗理解代建模式，即委托方出钱或地，绿城出人出品牌，向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见，品牌输出和管理输出，是绿城的核心竞争力。

　　此后，宋卫平开始在集团内部铁腕进行专业系统的垂直化改革，一度推行艰难。2010年5月，曹舟南受命筹备代建业务，绿城内部的业务流程与管理架构已经准备妥当。代建是一种不受财务制约的发展模式，是行业大势所趋，包括万科、中海、保利等大型房企，近年来也都探索代建模式。但如此成立独立公司运行的大动作，仅绿城一家。

　　“很多人认为，绿城代建是被这次宏观调控‘逼’出来的，其实不对。”曹舟南说。但调控确实加快了绿城代建业务的推出。

　　2010年9月，绿城房产建设管理有限公司成立(以下简称绿城建设)。值得注意的是，它的全称中没有出现“地”字。这是宋卫平对绿城建设本质的理解：将地与房分开，专注做房产品开发。这也意味着，绿城建设将放弃过去房地产企业最大的一块诱惑：土地溢价。通过这种模式，绿城的业务重心完全回归到了专业开发和服务上。

　　在很多业内人士看来，这种模式非常具有竞争力。“绿城的这种模式，甚至有可能对万科造成很大的冲击。”在多家大型地产公司任职、上海资深的地产人士杨子江说，绿城之前的产品主要局限在高端，而代建的产品线会比较长，“绿城是那种把姿态稍微放低一点，就能迸发出巨大能量的公司。”他举例说，有一年他去绿城的项目考察，临走时一个销售人员问他对项目有什么样的建议。“很少有公司的销售人员会问这样的问题。这说明什么？说明绿城从高层到基层，对产品都有很强的意识。我没见过比绿城在产品上更有能力的公司。”

　　在宋卫平看来，要把绿城建设的代建能力锤炼出来，还需要好几年时间。他比较自豪的是，在很短时间内，绿城建设已成为“最大的保障性住房、安置房、拆迁房”建设公司。这一块主要是为政府做代建，“现在签下来的项目已经1000万平方米。”就在10月18日，绿城拿下了温州两个县城的农民房代建项目。

　　此前的2005年，杭州市江干区“城中村”改造项目、彭埠云河家园，是绿城参与的第一个政府代建项目。在现场你可以看到，这个安置房项目不比周边的商品房项目差，依旧是非常典型的绿城风格。“绿城的安置房项目完全是按照商品房的标准做的。”参与过绿城多个安置房项目的一位经理说，一般商品房项目所有的工程管理人员不过六七个人，而绿城的工程管理人员最少十几个，多则30人。

　　这正是绿城拿到如此多政府订单的主要原因所在。与这一轮调控并行的，是政府每年1000万套保障房的巨大工程—这几乎相当于2010年全国商品房销售总量，这个巨大市场的诱惑，任何房企都难以回避。但又因利润微薄，许多房企望而却步。这给了绿城机会。目前，绿城在建的保障性住房面积为142万平方米，与2010年万科的153万平方米相比略低。在收费上分为两个部分，3%的人工费用和2%的利润。“保障房基本上不赚钱，它也不是我们的盈利点。”寿柏年说，虽然不赚钱，但能给绿城带来更多的社会资源。

　　除了政府代建，绿城还有商业代建和资本代建两种模式。后两种模式的收益稍高一点，绿城收取7%左右的项目管理费。对于绿城越来越紧张的资金链来说，代建的管理费作用有限。不过，寿柏年表示，“代建项目能贡献多少是多少。”

　　除代建外，养老地产是绿城着力转型的另一个方向。绿城对养老地产的探索始于2006年。2009年，在杭州的蓝庭项目中，绿城尝试性地盖了一座老年公寓，里面的健康、娱乐设施一流，但是并不成功，卖掉10套后就暂停销售了。

　　2010年，宋卫平给负责绿城“园区服务体系”的副总经理冯雨峰布置了一个课题：老年大学的课程体系是什么，怎样办老年教育？

　　“老年的生活服务，社会上有人做，但是系统的老年教育没有人做。”冯雨峰说，对这个课题研究的结果，就是要办“颐乐学院”，做“学院式”养老。目前，绿城的10个小区已经有了颐乐学院，有600多个老年学员。这只是绿城养老事业的一部分。目前，绿城已与合作伙伴在乌镇筹建一座颐乐学院。在这个学院里，老人所需要的所有服务，包括居住、医疗、陪护、娱乐、学习等等，都由绿城提供。

　　宋卫平给自己规划了一个5到10年的养老事业，他很希望把乌镇的项目打造成绿城养老地产项目的一个标本。“现在我们照顾的老人是600人，我希望后面不断加零，6千、6万、60万。”他说，“我跟员工说过，如果能做到，这大于或等于我们绿城创业17年的取得的成绩。”

　　谈成绩或许过早，在十分低迷的市场环境中，绿城的转型能否成功，先要取决于它能否活下来。

　　不过，外界及民众对此没给出太多信心。“上次调控没有死，这次还不死？”类似评论在网络上比比皆是。

　　但房地产业内人士对绿城的评价，则普遍很高。

　　“绿城是一家好公司，它在认真地、负责任地做产品。”中国指数研究院院长陈晟说，“凡是尊重行业、尊重产品的人，都不希望绿城倒下。”本刊记者采访的大多数业内人士都认为，“这次绿城会伤筋动骨，但不会倒。”

　　在很多人看来，绿城当前的困境，与宋卫平的个性有很大的关系。

　　杭州一位资深的地产人士说，宋卫平偏执的性格使得绿城的产品一骑绝尘，但也给绿城带向了另外一面，“他的控制欲太强。绿城的副总都已经很习惯‘宋总说、宋总说’，公司只有一个声音，这还不危险吗？”

　　宋卫平是个很慷慨的老板。“绿城的福利、待遇是行业里面偏高的。很多高管如果做得好，甚至可以参与项目分成。”赵杭生说。在2008年绿城最困难的时候，因为猪肉价格上涨，他还给所有员工家属600元的生活补贴。但是他对工作的苛刻和严格，也是闻名的。“他批评人是不留情面的，有时候当着很多人的面，他把高管批得狗血喷头。”有员工说。当然，他的强势可能也会让一些高管不爽。

　　“宋卫平把产品当成了作品。”王旭飞认为，“房子毕竟是庶民经济，不是高科技，不应该无限追求高精尖。”他认为宋卫平是从城市遗产的角度来做房子，过度追求“有形空间的传承”，而忽视了与人的互动。绿城主要以大户型、中高端房产为主，它的产品只能局限比较少的一部分人使用，“它做到了90分，只要降低10分，就有大量的人使用。”王旭飞说，绿城做代建是在弥补公司价值的缺陷，但这还不够，“绿城应该在自己的产品线上拉出一条非常清晰的结构。”

　　自上市以来，过高的负债率和偏低的利润率，使得绿城中国在资本市场上的表现一直不好。“你不给股东回报，人家为什么愿意支持你？”一位业界人士说，“宋卫平应当去帮股东赚取更多的利润，而不是只图自己来个痛快。”